Fundos Imobiliários: Gerando Renda com Investimentos em Tijolo

Os Fundos Imobiliários (FIIs) de tijolo surgem como uma alternativa sólida para investidores em busca de renda passiva consistente e diversificada. Com estrutura que agrupa diversos imóveis físicos, esses veículos proporcionam acesso a ativos robustos com cotas negociadas na B3.

Nesta análise completa, exploramos o conceito, o desempenho no mercado brasileiro em 2025, vantagens, riscos, exemplos práticos e dicas para montar uma carteira equilibrada.

O Conceito e Funcionamento dos FIIs de Tijolo

Os FIIs de tijolo investem majoritariamente em ativos imobiliários físicos, como edifícios comerciais, shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e até hospitais. O objetivo principal é obter renda por meio da locação e da valorização desses imóveis ao longo do tempo.

Ao contrário dos FIIs de papel, que aplicam em títulos financeiros vinculados ao setor imobiliário, os fundos de tijolo lidam diretamente com a gestão e operação de propriedades reais. Isso traz ao cotista benefícios tangíveis e fluxo de caixa estável.

Panorama de Mercado em 2025

O IFIX, índice que mede o desempenho médio dos FIIs na B3, registrou valorização de 14,80% até setembro de 2025. Os fundos de tijolo brilharam nesse cenário, sustentados pela expectativa de queda futura dos juros e pela retomada da economia.

As rentabilidades por segmento até meados de 2025 foram expressivas:

• Fundos rurais: 23,75%
• Fundos de shoppings: 18,33%
• Fundos logísticos: 17,84%

Apesar do bom desempenho, as cotas negociam em média com desconto de 15% em relação ao valor patrimonial. Para alguns fundos, esse desconto chega a 41%, abrindo oportunidades de ganho extra na valorização.

Vantagens dos FIIs de Tijolo

• Renda passiva via dividendos: distribuição periódica de dividendos, geralmente mensal, proveniente dos aluguéis.
• Isenção de imposto de renda dos proventos para pessoas físicas, conforme a regulação vigente.
• Diversificação acessível e eficiente: permite investir em grandes empreendimentos com cotas a partir de valores modestos.
• Potencial de ganho de capital: valorização das cotas em função de recuperação do setor e boa gestão.

Riscos e Desvantagens

• Vacância elevada: redução do fluxo de caixa caso a ocupação dos imóveis caia.
• Qualidade da gestão: decisões equivocadas podem comprometer resultado e distribuição.
• Sensibilidade econômica: alta de juros, recessão ou mudanças regulatórias podem afetar os preços.
• Liquidez inferior à de ações, exigindo planejamento na compra e venda de cotas.

Exemplos e Rankings em 2025

No primeiro semestre de 2025, os dez fundos mais rentáveis do segmento de tijolo apresentaram retornos expressivos:

Destaque também para grupos de segmentos como shoppings, logística, lajes corporativas e fundos rurais, que lideram em ocupação e retornos.

Principais Indicadores para Análise

Para avaliar um FII de tijolo, acompanhe:

• Dividend Yield anualizado: geralmente entre 10,5% e 14,5% em 2025.
• Preço/Valor Patrimonial (P/VP): se abaixo de 1, pode sinalizar desconto.
• Vacância dos imóveis: galpões registraram vacância mínima histórica de 7,5%.
• Liquidez das cotas: medir o volume de negociação diário.

Perspectivas Futuras para 2025 e 2026

A expectativa de redução da Selic pode ser gatilho para valorização adicional das cotas, promovendo maior interesse de investidores institucionais e pessoa física.

Fundos negociados com grandes descontos em relação ao VP atraem fluxo comprador, o que deve impulsionar a recuperação de preços. A inclusão de novos ativos nos índices, como o IFIX, tende a melhorar ainda mais a liquidez.

Dicas Práticas ao Investidor

• Analise a qualidade dos ativos: localização, tipo de contrato e solidez dos inquilinos.
• Verifique o histórico da gestão e sua capacidade de alavancar resultados.
• Avalie indicadores-chave como P/VP e dividend yield para identificar oportunidades.
• Diversifique entre segmentos (shoppings, logística, lajes, rural) para reduzir volatilidade.
• Acompanhe o ciclo de juros e planeje entradas antes de eventuais cortes na Selic.

Com uma abordagem estruturada e atenção aos indicadores, os FIIs de tijolo podem ser uma excelente ferramenta para gerar renda passiva de longo prazo e diversificar seu portfólio de investimentos.